Venta y Permuta de inmuebles entre particulares

El contrato permuta

Seguro
Eliminas los riesgos de la compra-venta tradicional. Compras y vendes al mismo tiempo por lo que evitas el problema de comprar un inmueble sin vender el tuyo.
Económico
Evitas los créditos puente, por los cuales, los bancos cobran unos intereses desorbitados. También reduces el impuesto de trasmisiones patrimoniales, la mayor carga en una compra-venta, ya que al pactar el precio entre ambas partes, siempre será menor.

La permuta, ¿a quién interesa?

Todo aquél que quiera cambiar de casa
A través de la permuta evitas los riesgos de la compra-venta.
Los que no pueden afrontar los pagos de su hipoteca
Personas que no pueden hacer frente a su hipoteca, pueden permutar su piso por uno de menor valor y recibir compensación económica a cambio.
Personas mayores con pisos grandes
Las personas mayores, puden permutar su piso por uno adaptado a sus necesidades o más centrico o sin más por uno más pequeño y recibir un dinero a cambio.
Terrenos
Si tienes un terreno donde poder construir, pero no tienes los recursos necesarios, puedes permutar por una vivienda ya construida.
VPO
Si tienes un piso de VPO, también te puede interesar.

Preguntas frecuentes

¿Hay un precio mínimo establecido a la hora de la permuta?

A la hora de permutar, no hay ningún precio mínimo establecido, puesto que en una permuta no hay precio, sí valores que hay que dar para posteriormente pagar los impuestos correspondientes a la Administración. Para valorar un inmueble y que sea correcto para la Administración, normalmente éste debe ser como mínimo el valor catastral más un coeficiente por el que se ha de multiplicar ese valor, pero es aconsejable establecer valores de mercado.

¿Cómo se puede realizar la permuta cuando una de las viviendas a permutar está hipotecada?

Independientemente de que esté hipotecada una de las viviendas, la permuta se puede realizar perfectamente, subrogándose el nuevo propietario en la hipoteca, constituyendo otra de nueva o, incluso, cancelándola.

¿Cómo se puede realizar la permuta cuando las dos viviendas a permutar están hipotecadas?

En este caso las dos partes se deberán subrogar en las respectivas hipotecas. El único inconveniente de este tipo de operaciones es que hay que calcular muy bien los valores de las viviendas a permutar, de sus hipotecas, etc. En principio no ha de haber ningún inconveniente en hacerlo, más que establecer correctamente los valores respectivos y las cuantías de las hipotecas que aún quedan por pagar, para ver si hay que hacer compensaciones económicas.

¿Cómo se subroga la hipoteca?

La subrogación de una hipoteca se hace a través de una escritura notarial en la que ha de intervenir la entidad bancaria que es la que ocupa la posición acreedora. Simplemente la subrogación consiste en el cambio de titularidad del deudor, posicionándose el nuevo deudor en los mismos derechos y obligaciones que el anterior. La parte acreedora (entidad bancaria) no cambiará. Una vez materializada la escritura notarial, ésta deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente.

¿Qué impuestos gravan la permuta?

En principio hay dos impuestos que gravan las permutas. El primero es el Impuesto de transmisiones patrimoniales, actualmente al 7% del valor del inmueble. El segundo de los impuestos que se deberá pagar es el del Incremento del Valor de los Terrenos (comúnmente denominado Plusvalía), que grava el beneficio obtenido con el paso de los años. Es decir, que se paga por la diferencia entre el valor que tuvo el inmueble el día que se compró y el valor por el cual se vende en la actualidad, obviamente si el primero es inferior al segundo.

¿Cómo se tributa cuando un parte de la permuta es en metálico?

Independientemente de si se hace una permuta simple entre dos inmuebles o si se hace con la entrega de una cantidad de dinero para compensar el mayor valor de un inmueble frente al otro, se tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), actualmente al 7%. Es decir, que independientemente de cómo se materialice finalmente la permuta, lo cierto es que los dos inmuebles tienen un valor y se tributará por el importe de ese valor.

¿Se puede permutar una VPP o VPO por una vivienda de renta libre?

Lo primero que hay que saber es que este es un tema que corresponde regular a las comunidades autónomas, así que dependiendo de en la comunidad que se resida, podrá ser diferente, pues el régimen jurídico de las VPO o VPP corresponde a las autonomías. Dicho esto, también hay que destacar que muy poca regulación hay al respecto, pues hasta ahora, muy pocos casos se daban, aunque empiezan a ser más frecuentes. Como norma general, se deberá demostrar que se cumple con los requisitos para poder acceder a una VPO (unos ingresos determinados, no tener otro piso en propiedad, etc.), además deberán informar al Departamento de Vivienda de la Comunidad Autónoma correspondiente y, probablemente, aquellos que lleven menos de 5 años residiendo en la VPO, deberán devolver las subvenciones recibidas. Por lo tanto, sí se puede permutar una VPO o VPP por una vivienda de renta libre, pero se deberán cumplir ciertos requisitos, siendo el primero de ellos, el de informarse debidamente en la Administración de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble.

¿Existe algún problema a la hora de permutar dos viviendas de Comunidades Autónomas diferentes?

No existe problema alguno en permutar dos viviendas de comunidades autónomas diferentes. Lo único que hay que tener en cuenta es el pago de impuestos en cada Comunidad Autónoma, es decir, donde radique el inmueble deberá sufragarse el impuesto que establezca aquella Comunidad Autónoma (Transmisiones Patrimoniales y Plusvalía – Impuesto sobre el incremento del valor del inmueble).

¿Cómo se realiza la permuta de VPO?

Para realizar una permuta de VPO, primero habrá que ver si existe una normativa específica en la Comunidad Autónoma donde radica el inmueble/s que establezca una serie de requisitos. Es difícil que exista una normativa tan específica, por lo que la permuta se regirá por los mismos criterios establecidos para la compra y venta de viviendas de protección oficial, normativa que acostumbra a ser más habitual.
Normalmente se deberá acreditar que uno es propietario de la VPO, que ambos están dentro de los requisitos para adquirir una VPO, posteriormente tendrá que intervenir la Administración autonómica, o cuanto menos, comunicársele la intención de realizar dicha permuta, sobretodo en el caso de que haya diferencia de superficies entre una vivienda y la otra, etc.
Así pues, en las permutas de este tipo de viviendas, deberá comunicarse a la administración autonómica la intención de hacerlo y, será ésta, la que establecerá los requisitos a cumplir.

Consejos

Como anunciar tu inmueble en Internet

Cuando quieres permutar, vender o alquilar tu piso intenta publicarlo en el máximo de portales de anuncios gratuitos posibles, contra mayor presencia más posibilidades de encontrar usuarios interesados. Para facilitar la tarea de introducción de datos en los distintos portales, es una buena idea, escribir en un documento los textos, para cuando se rellenan los formularios copiar y pegar. De esta forma ahorramos tiempo y evitamos errores u omisiones por las prisas. Es aconsejable también, dentro de las posibilidades de cada uno, crear una cuenta de correo para anunciar el inmueble. Así una vez finalizada la permuta, venta, alquiler... la cuenta de correo puede ser eliminada. Algunos portales de Internet, utilizan los e-mail recopilados para luego llenarlos de correo basura.
Es muy importante leer las condiciones de uso del portal o página, y evitar anunciarse en lugares donde las condiciones de uso son tan extensas que se hacen ilegibles. Intenta no aprobar ninguna condición de uso sin antes leerla. Muchas veces lo hacemos y así nos va.
Un tema muy importante es la inclusión de fotografías en el anuncio. Las fotos aumentan las visitas al mismo, ayudan al usuario a hacerse una idea objetiva de la finca y te libran de visitas inútiles. Al tomar las fotografías procura hacerlo en horas de mayor luminosidad y con todas las fuentes de luz posibles. Ordena un poco el piso, por lo menos lo que vayas a fotografiar,  la primera impresión es muy importante.
Con respecto a los textos deben de ser cortos, claros y descriptivos, contra más objetivos seamos, más productivos serán los contactos. Huye de los textos promocionales, ya que los usuarios los rechazan.

Consultar al notario

El notario puede ayudarle en todas las cuestiones que van a desembocar finalmente en un documento notarial. Esa ayuda es anterior, simultánea y posterior, y también amplia y barata, porque no se cobra. Si Vd. acude a una notaría y expresa su intención de hacer la escritura de un piso que ha comprado o vendido, o cualquier cosa de tipo jurídico relacionada con la contratación privada civil o mercantil, el notario va a estudiar su caso y le va a aconsejar sobre la forma más conveniente de tratarlo, indicándole las ventajas e inconvenientes de cada opción, así como su coste, incluyendo el de los impuestos que, en su caso, va a tener que pagar.
Si Vd., a la vista de esa información, decide que por el momento no le conviene, o no quiere, hacer lo que proyectaba, el notario no le cobrará por esa consulta. Si, debidamente informado, prefiere llevar a cabo lo que tenía pensado, el notario redactará el documento en la forma apropiada y ajustándolo a la legislación vigente. Lo autorizará con todas las formalidades necesarias, y le entregará una copia auténtica para que le sirva de título indiscutible en cualquier sitio que lo presente. Y, entonces sí, le cobrará sus honorarios, que no serán, ni más ni menos, que los que tiene establecido el Gobierno mediante un Real Decreto que aprueba el arancel notarial. El importe será el mismo tanto si ha habido consulta previa, como si ha acudido al despacho suficientemente informado y no ha necesitado ningún tipo de asesoramiento, que, como se decía al principio, es gratis, y además el notario informa con absoluta imparcialidad, velando por que todos los que firmen una escritura conozcan su contenido y consecuencias.

Más información: notariado.org

Comprobaciones básicas antes de permutar

Si estas interesado en alguna vivienda deberías comprobar, la situación de la finca, para ello deberías realizar distintas consultas. Lo primero sería dirigirnos al Registro de la Propiedad, allí comprobaremos, si la vivienda que queremos adquirir está a nombre de quien nos la permuta. La ubicación, superficie y características de la misma. La cuota que le corresponde en el inmueble. Así como las cargas, si las hubiere, que limitan el derecho de uso o dominio.

También se debe comprobar si el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad y del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, así como si las instalaciones de la vivienda están en perfectas condiciones o, por el contrario, están deterioradas. Para ello es conveniente dirigirse al administrador de la finca, consultar con él, e, incluso solicitarle un certificado de que está al corriente de los pagos.

En caso de que el inmueble esté gravado con una hipoteca se puede optar entre la cancelación de la misma por el transmisor o hacerse cargo de ella, subrogándose en la misma. Para esto último se deberían conocer todos los términos en que fue contratada. Lógicamente el permutante deberá poner a disposición del permutuario el contrato de hipoteca suscrito con la entidad bancaria para poder estudiarlo. Pueden, o no, existir impedimentos o condiciones para la subrogación. También hablar con los gestores del banco, especialmente si lo que se pretende es subrogarse en la hipoteca.

No estaría de más darse una vuelta por la finca, hablar con los vecinos, portero, trabajadores de los establecimientos comerciales de alrededor, para llegar a conocer cuestiones referentes a la salubridad, comodidad, ruidos, clase de vecindario, peligrosidad, etc... Y otra por el ayuntamiento para conocer si existe algún proyecto de actuación en la zona con algún tipo de infraestructura o similar que pudiera deteriorar su tranquilidad y carácter residencial.

Desde este enlace puedes realizar consultas al Registro de la Propiedad a través de su web: https://www.registradores.org/registroVirtual/init.do

Contrato de Permuta

Aquí os dejamos un contrato de permuta que un usuario, muy amablemente, nos ha enviado para compartirlo con todos vosotros. Contrato de permuta (PDF 50KB)

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